在一房多卖纠纷中，当事人最为关心的是涉案房屋所有权的归属。当前，我国民法典虽对房屋买卖有所规范，但缺乏较为完善的监管制度。本文通过分析一房多卖纠纷中涉及的法律关系，然后列举出一房多卖纠纷下的具体情形，进而提出关于房屋买受人权利救济的方式。
    一、“一房多卖”的概念及法律特征
    一房多卖，是指出卖人将同一房屋出售给两个或两个以上的买受人，并分别签订房屋买卖合同的行为［董倩：《“一房二卖”相关法律问题探析》，载《法制与社会》，2010年3月（下），第91页］，其法律特征为：一、“一房多卖”情形下多个买受人与出卖人达成买卖房屋的合意，出卖人与买受人之间形成合同关系；二、“一房多卖”纠纷中往往存在多个房屋买受人，因同一房屋产生两个或两个以上的买卖合同关系；三、产生一房多卖纠纷时，当出卖人向其中一个买受人完成了交付房屋及变更登记后，其他买受人的权利势必无法获得保障，仅能获得经济上的补偿，其合同目的最终难以实现；四、即使买受人为维护其自身利益将出卖人诉至法院，由于房屋只有一套且无法实现分割，当该买受人无法获得房屋所有权时，此时利益受损的当事人只能取得相对的法律平衡。
    二、“一房多卖”纠纷中涉及的法律关系
    1.债权请求权
    债权请求权是权利人基于债的关系而产生的、请求特定人为特定行为的权利。与物权请求权不同的是，债权请求权是一种相对权。房屋买卖合同的标的物为房屋，但其仍受合同法的管辖。双方当事人签订房屋买卖合同后即受合同的约束，彼此之间互负债权债务。《中华人民共和国民法典》第二百零九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”在该立法模式下，即使双方当事人已经就房屋买卖形成一致意见，并签订了房屋买卖合同，但双方如果在合同签订后未到不动产登记机构进行房屋变更登记，那么也不能发生物权变动的法律效果，此时如果出卖人再将房屋出卖转让给善意第三人，先买受人与出卖人签订的合同则无法产生对抗善意第三人的法律效果，此时先买受人仅能享有债的请求权，但无法获得涉案房屋的所有权。
    2.物权请求权
    与债权请求权不同，物权请求权是一种对世的权利，当物权人的权利受到侵害时可以向任何人主张权利救济。我国遵循物权优先的法律原则，当物权与债权发生竞合时，物权优先获得保护。一房多卖情形中，出卖人与多个买受人签订了买卖合同，这注定有的买受人无法取得房屋所有权。根据我国民法典中合同编的相关规定，一份合同只要双方当事人具有相应的民事行为能力，并作出了真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同即为有效，双方即产生了债权上的关系。但房屋作为不动产，其物权变动还需要进行产权登记，在数个买受人都与出卖人签订了合同的情况下，办理不动产登记或者预告登记的买受人取得了物权请求权，该请求权是一种绝对权，具有排他性。由于债权和物权变动的法律基础不同，二者产生的法律效果也不相同，买受人所获得的权利保护力度也不尽相同。
    三、“一房多卖”纠纷的具体情形
    1.买受人已经办理过户登记的情形
    民法典第二百零九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”根据该条法律规定，买受人在办理了房屋过户手续后，即取得了该房屋的所有权。在这种情况下，即使有的买受人与出卖人的合同成立在先，或者有的买受人已经付清了购房款，或者有的买受人已经搬进该涉案房屋进行居住，但由于该买受人已经进行了房屋变更登记，产生了物权变动的效果，物权又优先于债权，该买受人在一房多卖纠纷中优先获得保护的权利。别的买受人往往难以获得涉案房屋的所有权，但是，这部分买受人的权利也并非完全得不到救济，依据民法典第二百一十五条的规定，未办理物权登记的只是不发生物权变动的效果，并不影响合同的效力，其他买受人仍享有合同上的权利，可以根据双方签订的合同依法追究出卖人的违约责任。
    2.买受人已经办理预告登记的情形
    民法典第二百二十一条规定：“当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”在房屋买卖合同中，进行物权变更登记是对于买受人最为有力的手段，但在所有买受人都进行不动产变更登记的情况下，根据民法典的上述规定，预告登记制度从一定程度上也为买受人提供了权利保障。与房屋产权过户登记不同的是，房屋预告登记所登记的并非房屋的所有权，而是房屋买卖合同约定的债权，买受人签订房屋买卖合同的行为仅仅获得债权上的请求权，但预告登记制度使得其物权化，进而产生优先于只享有债权请求权的买受人的权利。
    3.一个买受人已经实际占有房子的情形
    民法典对物权变动作出了相应规定，要想产生不动产物权变动的法律效力，必须要进行登记。在未办理登记而出卖人又将房屋交付给买受人实际占有使用房屋的情况下，该交付使用行为虽未发生所有权的转移，但仍具有一定的公示公信效果。这种情形下再把房子判给另外一个人，在所有买受人都享有平等请求权的情况下容易引发当事人不满，进而影响到整个社会秩序。在所有买受人均未办理变更登记和预告登记的情况下，法院将房屋判给实际占有房屋的买受人，从某个方面讲，也有利于减少因违反合同而产生的损失。
    4.买受人都未办理产权过户登记，也都未办理预告登记，又都没有实际占有房屋的情形
    在这种情形下，有的学者认为先行支付房屋价款的买受人应获得房屋所有权［杨恒胜，郭景放：《商品房一房多卖法律纠纷的审判实务研究》，载《法治与社会》，2008年11月（中），第123页］，有的学者认为应当让合同订立在先的买受人获得房屋所有权［张丽：《关于“一房多卖”的法律问题探析》，载《渤海大学学报哲学与社会科学版》，2012年第36期，第5页］。笔者更赞同第一种观点，在所有买受人都与出卖人签订了房屋买卖合同的情况下，由于买受人都未进行变更登记或预告登记，此时买受人都处于平等的法律地位。一方面，房屋买卖合同中一方当事人要履行支付金钱的义务，另外一方当事人要履行交付房屋及办理变更登记的义务，从先行支付购房款的这一行为来看，该买受人在履行合同义务方面的态度是更加积极的；另一方面，先行支付购房款的当事人将其享有金钱的权利让渡给出卖人也是最早的，在这种情况下，笔者认为先行支付房屋价款的买受人应获得房屋所有权。
    四、“一房多卖”纠纷中买受人的权利救济
    1.严格执行房屋预售登记
    民法典规定了预告登记制度，该法律制度赋予了买受人申请预售登记的权利，这可防止房屋出卖人对房屋进行再次销售。民法典第二百一十二条规定了房地产登记机关的审查义务，第二百二十二条第二款规定了登记机构在登记错误造成他人损害的情况下要承担赔偿责任。因此，若严格执行房产预售登记制度，既赋予了买受人转让登记的权利，也可以督促房地产登记机关严格履行登记职责，真正实现防范出卖人“一房多卖”的法律效果。
    2.确立和完善房屋交易信息管理系统
    房屋买卖交易中存在信息壁垒，买受人往往处于相对弱势的地位，也需要付出更多的精力去防范出卖人一房多卖的行为，这也对买受人提出了更高的要求。在现实生活中，买受人往往只能向不动产机构申请查询自己的房产信息，而无权对他人名下房屋产权变动情况进行查询，这进一步扩大了买卖双方地位上的不平等。为此，建立健全房屋交易信息管理系统是极为必要的。可以利用互联网技术，将房屋预售登记、房屋产权变动情况等信息公示，让购房者随时随地可以上网查询有关房产信息，从而更好地保护自己的合法权益。
    3.引入惩罚性赔偿制度
    在商品房出售过程中，房地产开发商为谋取更多利益，出现“一房多卖”的情况，这种行为严重损害了广大购房者的利益，也不利于房地产市场的发展。
    在“一房多卖”纠纷中，如双方未约定违约金，先买受人能否主张惩罚性赔偿？有不少学者提出“一房多卖”应适用惩罚性民事赔偿，因为我国法律已有关于惩罚性赔偿的先例。《中华人民共和国消费者权益保护法》第五十五条对经营者欺诈行为作出了更为严格的处罚，这有利于经营者为消费者提供更好的商品或服务。
    笔者同意上述观点，首先，从权利性质上说，消费者权益保护法的适用范围是生活消费品，而作为生活住房用途的房屋属于生活消费品的范畴，因此，该情况下房屋买卖理应适用关于消费者权益保护法中所规定的惩罚性赔偿。其次，从出卖人的主观恶意上说，消费者权益保护法为了更好地保护普通消费者，加强对生产者的约束，赋予了消费者惩罚性赔偿请求权。由此可见，为了一己私利将房屋多次出卖的出卖人其主观恶意不亚于售卖假冒伪劣产品的生产商。
    最后，从构建和谐社会的角度来看，中华民族自古就将诚信作为一项美好的品德。“一房多卖”纠纷中的出卖人的行为会严重损害人与人之间的信任，长此以往极易损坏社会风气、阻碍行业发展。
  （作者单位系上蔡县人民法院）