什么是阶段性担保？
  指在预售房屋时，为降低银行信贷资金敞口风险，在购房者办理贷款抵押的同时，约定开发商在银行办理抵押登记前对该笔贷款提供阶段性连带担保责任。
基本案情
   李某某和陈某某系夫妻，两人于2012年购买了某置业公司在许昌开发的一处预售房屋，并且与某银行许昌分行签订《个人购房借款/担保合同》，约定借款用于购买涉案房屋，某置业公司在正式抵押登记手续已办理完毕前承担阶段性连带责任保证。
    涉案房屋办理了预告抵押登记，某置业公司对涉案房屋办理了所有权首次登记。李某某和陈某某自2015年4月21日起未按期归还贷款本息。
    这笔贷款于2022年6月21日到期。到期后，某银行许昌分行向许昌市魏都区法院提起诉讼，要求李某某、陈某某共同偿还所欠贷款及利息，并同时请求某置业公司承担阶段性担保责任。
判决结果
    魏都区法院审理后认为，于2023年2月25日判决，银行依约发放了贷款，李某某未按时足额偿还贷款本息，应与陈某某一起共同承担还款责任。对于开发商的阶段性担保责任，根据《最高人民法院关于适用民法典有关担保制度的解释》第五十二条第一款“当事人办理抵押预告登记后，预告登记权利人请求就抵押财产优先受偿，经审查已经办理建筑物所有权首次登记，且不存在预告登记失效等情形的，人民法院应予支持”的规定，推定银行已实际享有抵押优先权，某置业公司阶段性担保责任已然免除，不应再对李某某和陈某某的贷款承担连带责任。
    判决生效后，银行不服，上诉至许昌市中级法院。许昌市中级法院近日宣判维持原判。
法官说法
    阶段性担保责任设立是为了担保银行在房屋抵押权设立前的债务风险，其与房屋抵押不是重合关系，而是前后衔接关系。
    民法典施行后，预告抵押登记满足一定条件可以推定抵押权的设立，这时抵押权证就成为抵押权取得的表征，而非权利本身。
    对于开发商已经办理建筑物所有权首次登记，购房者怠于履行办理抵押登记的，不属于预告登记失效的情况，可以推定银行实际享有抵押优先权时，开发商的阶段性担保责任也就同时免除了。