导言
              设立抵押之前该抵押
          财产已经出租，抵押权与租
          赁权的冲突如何处理？物权
        法第一百九十条规定：订立抵
        押合同前抵押财产已出租的，原
      租赁关系不受该抵押权的影响。
      担保法第四十八条规定：抵押人将
      已出租的财产抵押的，应当书面告知
    承租人，原租赁合同继续有效。可见，
    以上法律均主张“抵押不破租赁”。民法
    典物权编对该问题的处理思路在物权法
  的基础上作了一些改进：一是将“订
  立抵押合同前”改为“抵押权
  设立前”；二是对抵押财产状态要求“已经出租并转移占有”。
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案例
        2020年1月1日，出租人甲
  与承租人乙签订房屋租赁合同，
  约定甲将其所有的不动产房屋出
  租给乙，租赁期为1年。乙于2020年2月1日取得该房屋的占有。2020年1月15日，甲与A银行签订抵押合同，将该房屋抵押给A银行贷款100万元，并于当日办理抵押登记。承租人乙能否对抗A银行？
法条
    民法典第四百零五条抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。
解读
    甲和A银行于2020年1月15日签订抵押合同并办理抵押登记，而甲虽然于2020年1月1日与乙签订房屋租赁合同，但是于2020年2月1日才转移房屋占有，因此，若依据民法典第四百零五条之规定，本案中乙的租赁权不能对抗A银行的抵押权。
进步性
    根据民法典，构成“抵押不破租赁”必须满足抵押财产在抵押权设立之前已经出租且转移占有，实际上对两对法律关系都提出了更高的要求。民法典第四百零五条对物权法第一百九十条的修改，不仅回应了实务中存在的问题，还与整个司法体系的规定相一致，有利于司法裁判统一。