案情回放
案件一：转卖集资房合同无效买主获赔
    王庆安和自己的女朋友都是郑州市某单位的职工，2004年，单位正在搞集资建房，房价也不是很高，考虑到将来结婚后两人只要一套房就可以，王庆安就想把属于自己的单位集资房转卖给别人。张生是一个大型超市的柜台经理，正准备买一套新房。经人介绍，王庆安和张生签订了一份《房屋转让协议》，协议约定：王庆安将单位集资房转让给张生，张生需以王庆安名义缴纳购房款、维修基金、天然气等费用共计28万余元，后续与房屋有关的程序事宜都由张生出钱，以王庆安名义办理，张生给付王庆安好处费2万元。随后，张生就对新房屋进行了装修，并搬进了新家。
    2010年的一天，眼看着房价日渐攀升，王庆安找到了张生，希望把房屋要回来，但是张生坚决不同意。几次讨要未果后，2014年12月10日，王庆安将张生告上法庭，请求确认两人之间的《房屋转让协议》无效，判令张生返还房屋并赔偿其居住期间的房租损失8万余元。另查明，涉案房屋现价值为77万余元，增值49万余元。
    庭审中，王庆安主张《房屋转让协议》是无效的，单位已经确认其拥有该房屋100%产权，且房屋由该单位集中供暖及提供物业服务。
    对此，张生在法庭上反诉道:“请求依法确认《房屋转让协议》无效，王庆安返还房屋转让款28万余元、好处费2万余元、房屋装修款10万元及因市场价格上涨而造成的房屋增值费50万元。
    近日，郑州市惠济区人民法院经审理，判决王庆安与张生签订的《房屋转让协议》无效；王庆安退还张生购房款28万余元及2万元“好处费”，张生将涉案房屋返还王庆安；王庆安赔偿张生装修及房屋增值损失35万余元。（文中人物均为化名）（记者张杰路歌通讯员张冬菊王孝利）
案件二：连涨租金被拒绝出租人违约赔损失
    2006年初，王某夫妇从深圳返乡，准备在老家开火锅连锁店。经过半个月的挑选，王某选取了位于漯河市临颍县镇中心的两间门面房，房子有后院、住房和卫生间，王某很满意，当即与房主胡某签订合同，约定租期为10年，即2006年5月1日至2016年5月1日，每年租金为5000元。
    5年后，胡某见其他房主涨了租金，并且看到王某生意火爆，就找到王某说要涨租金，双方又签订一份协议，将租金增加至每年6500元。2012年，王某根据胡某的要求，把剩余4年的租金一次性付清。2014年6月，胡某再次要求涨房租，双方协商不成。于是，胡某就把火锅店锁住并对房屋断水断电，使王某无法营业。后胡某多次对王某说，如果他同意停止租赁，愿退还剩余租金，若不及时腾房，就把火锅店里的东西搬走。后来，胡某果真把王某店内物品全部搬出，王某很是气愤，遂向法院提起诉讼。
    近日，临颍县人民法院经审理判决：被告胡某返还原告王某剩余期限的租金12458.33元，赔偿原告王某营业损失1.5万元，并返还原告王某店内的物品，驳回原告王某的其他诉讼请求。
      （记者薛华通讯员段梦野）
综合分析
    在两个案件中，矛盾分别起于房价或房租的上涨，使得原来的卖房人或出租人改变主意。从最终的判决可以看出，两案的审理都涉及合同的效力问题。那么，在合同纠纷中，怎样认定合同效力？合同的效力不同，对签订合同的双方当事人的约束如何？下面我们就针对案情，由案件的主审法官作出解析。
    根据我国相关法律，依据效力的不同，合同可以分为：有效合同；无效合同；效力待定的合同；可变更、可撤销合同。不同效力的合同所具有的法律约束力也不同。
1.合同无效的情形及法律后果
    案例一中，王庆安和张生签订的《房屋转让协议》是无效合同。对此，该案主审法官郑州市惠济区人民法院法官刘朋飞作出以下解析：
    我国《合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。另外，2007年8月7日《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发［2007］24号）实施后，将单位集资合作建房纳入当地经济适用住房供应计划，其建设标准、供应对象、产权关系等均按照经济适用住房的有关规定执行。根据《经济适用房管理办法》的相关规定，经济适用住房属于被限制产权的房地产，经济适用住房购房人拥有有限产权。购买经济适用住房不满５年，不得直接上市交易，购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。因此，单位集资建房属于《城市房地产管理法》规定的行政机关以其他形式限制房地产权利的不得转让的房产。所以，在未取得完全产权前出售单位集资房签订的房屋转让合同属于无效合同。
    那么，合同无效的法律后果如何呢？我国《合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”
    本案中，王庆安、张生签订的《房屋转让协议》无效，那么张生以王庆安名义缴纳购房款及维修基金、天然气物业费共计28万余元、好处费2万余元，王庆安应予以返还，同时张生将涉案房屋返还王庆安。另外，两人对涉案房屋的性质都是明知的，对于房屋转让协议的无效双方均有过错。相比之下，王庆安不仅有过错，且违反诚信通过法律途径确认协议无效，获得了较大的房屋升值利益，给被告造成了损失，包括购房款利息、装修费用、房屋升值等。故法院不支持王庆安主张张生应赔偿其居住期间的房租收入8万余元的请求。最终，法院酌定王庆安赔偿张生装修费用及房屋增值损失共计35万余元。
2.有效合同的认定及违约赔偿责任
    与案例一中的房屋转让合同不同，案例二中，王某与胡某之间的房屋租赁合同是在平等、自愿的情况下签订的，是双方真实意思表示，属有效合同，对双方具有法律约束力。我国《合同法》第一百一十二条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。”
    该案的主审法官临颍县人民法院的张法官进一步解释，本案中，被告胡某将火锅店锁住时，距租赁合同到期尚有23个月。这期间，原告王某并没有使用房屋，被告所收取的这期间的租赁费应当返还给原告。对于原告诉请的营业损失5万元（包括经济损失、房租损失、商品损失），因其不能提供相应的鉴定资料，视为原告方举证不能。但被告的违约行为确实给原告造成了营业损失，根据公平原则，结合被告违约给原告造成营业损失的时间，法院酌定其营业损失为1.5万元。对此，张法官表示，在商事活动中一定要讲诚信、信守合同，平时注意保留凭证，以便发生纠纷时有据可依。